Жильё со скидкой

Жильё со скидкой

О том, почему сейчас в Молдове выгодно покупать квартиры

Пандемия внесла свои коррективы во все сферы экономики. Рынок недвижимости не стал исключением. После введения карантинных мер осуществлялись лишь единичные сделки купли-продажи, которые были запланированы заранее либо их по каким-то причинам нужно было провести именно в это время. Но потом ситуация стала меняться.

 

Надёжный актив

Фактически полное затишье на рынке недвижимости продолжалось вплоть до конца мая, но уже начиная с июня, когда карантинные меры были ослаблены, экспозиция объектов недвижимости возобновилась в полной мере. При этом на рынке ипотечного кредитования никаких изменений в сторону ухудшения фактически не произошло. Стали происходить транзакции и движения по рынку в целом. В июле-августе ситуация с операциями по недвижимости стала возвращаться в прежнее русло. Тем не менее, по мнению заместителя директора одной из компаний по недвижимости Сергея Чутака, на данный момент мы не можем говорить об объёмах продаж, которые происходили до пандемии.

– Не стоит забывать, что недвижимость всегда была хорошим активом для инвестирования. Особенно это ощущается в нашей стране, так как дополнительных возможностей для вложения капитала – таких как операции с ценными бумагами – у населения фактически нет. Поэтому общая ситуация на рынке недвижимости является основным показателем благосостояния населения, – утверждает Сергей Чутак. – Ценовые показатели могут колебаться, но в целом жилые и коммерческие помещения остаются очень надёжным активом.

Свою роль в приобретении квартир стали играть ипотечные программы, в том числе и государственная Prima Casă, где первая сумма взноса составляет всего 5% – 10% от общей стоимости. Но следует отдавать отчёт, что при заключении ипотечного контракта с банковско-кредитными организациями клиент должен мыслить по новому западному стилю и менять подход ментально. Отходить от стереотипов советского мышления, когда квартиры выдавались государством безвозмездно. Понимать само бремя кредита и свои обязательства в долгосрочной перспективе. Планировать своё будущее, серьёзно относиться к своей работе, распределению семейного бюджета и т. д. Здоровье также стоит во главе исполнения этих обязательств.

На данный момент ипотечный продукт очень востребован населением РМ, но потенциал ипотеки тоже имеет свой лимит. И это несмотря на то, что банки, государство и застройщики стараются упростить этот механизм и сделать его более доступным.

Если с рынком жилья картина вырисовывается и постепенно заполняется позитивными красками, то коммерческая недвижимость пребывает в состоянии анабиоза.

HoReCa в анабиозе

Если с рынком жилья картина вырисовывается и постепенно заполняется позитивными красками, то коммерческая недвижимость пребывает в состоянии анабиоза. Вспомним, что с середины марта начали закрываться кафе, парикмахерские, салоны красоты и многие другие объекты. Карантин затянулся, и некоторые предприниматели, которым нечем было платить за аренду помещений, стали сворачивать свой бизнес. Впрочем, часть владельцев коммерческих площадей на период пандемии снизили арендную плату до 50%, но и эти меры не всегда спасали ситуацию. Даже крупные сетевые предприятия HoReCa сократили свои мощности, оставляя лишь тот объём, который позволит сохранить место на рынке.

– Проехав по городу, можно увидеть множество новых объявлений о сдаче в аренду коммерческих помещений. Вместе с тем владельцы не спешат их продавать, особенно если объекты находятся в ликвидном месте, – уточняет эксперт по недвижимости Николай Руснак. – Так что в этом сегменте рынок недвижимости не претерпел кардинальных изменений, хотя, конечно, спрос на коммерческие помещения очень вялый. Из-за того что прогнозируется вторая волна пандемии, люди занимают выжидательную позицию. В начале пандемии звучали прогнозы, что рынок недвижимости рухнет, тем не менее он выстоял.

Сейчас никто не может дать точный прогноз, когда коммерческие помещения снова начнут пользоваться повышенным спросом. По крайней мере до конца года едва ли в этом направлении будет наблюдаться какой-то подъём. При этом в новостроях появляются новые торговые и офисные площади, которые в данное время остаются невостребованными.

 

Время покупать

Люди нередко путают оценку недвижимости, которую выдают кадастровые органы, с рыночной стоимостью. Кадастровая оценка – это ориентир для налогообложения, и её величина изменяется редко. Другое дело рыночная цена, которая и становится отправной точкой для проведения сделок купли-продажи.

– Рыночная цена включает в себя много показателей. Кроме размера площади, цена может зависеть и от типа жилого фонда (вторичный или первичный), от состояния объекта (без ремонта или с ремонтом разного качества), месторасположения, этажа, наличия мебели и бытовой техники, – поясняет эксперт по недвижимости Татьяна Болбочан. – Как правило, рыночная стоимость выше кадастровой, хотя может быть и наоборот. Она, в том числе, зависит от политической и социально-экономической ситуаций в стране, от колебаний курса валют, экономических кризисов и т. д. И вот сейчас к этому списку добавилась ещё одна составляющая – пандемия.

Эксперты обращают внимание на то, что во время пандемии, когда все ринулись за город – на свежий воздух, немного повысилась стоимость загородного жилья, хотя нельзя сказать, что заметно увеличилось количество сделок. Всё-таки покупку домов, в силу их высокой стоимости, планируют заранее. А вот жильё в городе стало немного дешевле, так что те, кто был настроен на приобретение квартиры, может чуть-чуть выиграть. Однако на большую скидку лучше не надеяться, потому что продавцы тоже не хотят быть в убытке. Им проще переждать кризисную ситуацию, хотя в данном случае сложно сказать, насколько она может затянуться.

 

Мнение Ионицэ

Отложенный спрос

Ежегодно на молдавском рынке недвижимости осуществлялось около 15 тыс. сделок купли-продажи, где на долю вторичного жилья приходилось 60 – 70%, а остальное – на первичный рынок. Но в 2018–2019 годах у нас наблюдался невероятный рост. В прошлом году было продано около 30 тыс. квартир, из которых примерно 10 тысяч – через ипотеку. На долю программы Prima Casă приходится около 2 тыс. сделок. Этот скачок связан с тем, что растут реальные доходы населения в пересчёте на евро, а цены на жильё несколько снизились. Чтобы было понятно: в 2008 году цена 1 м² жилья возросла до €900, в 2020-м составила чуть более €500. Если до 2008 года необходимо было 36 годовых зарплат, чтобы купить квартиру в 70 м², то по последним показателям – меньше 8 лет.

Первые три месяца 2020 года у нас на рынке недвижимости тоже наблюдался рост, который замедлился во втором квартале, но не опустился ниже уровня, который мы наблюдали двумя годами ранее. Этот факт не могу назвать снижением продаж – скорей это отложенный спрос. Приобретение квартиры – это не покупка предметов первой необходимости. К этому приобретению люди готовятся.

Я думаю, в III квартале мы зарегистрируем большой рост продаж квартир, и это связано с тем, что во II квартале у нас было отложение спроса. Что ещё интересно: рынок концентрируется в Кишинёве. Если лет десять назад в столице продавалось около 60% жилья, то сейчас уже около 80% и лишь 20% приходится на другие населённые пункты. Можно сказать, что вся Молдова сосредотачивается в одном городе. Это происходит потому, что за последние 15 лет у нас сильно поменялась философия семьи. Молодые люди вступают в брак примерно на 5 лет позже, и при этом они хотят жить отдельно. В некоторых квартирах живёт по 1 человеку. Кроме того, сказывается внутренняя миграция, когда люди из сёл и других городов перебираются в столицу. Если говорить о ценах, то в целом они остались прежними. Однако предпочтение отдаётся относительно недорогим вариантам. Быстро развивается периферия Кишинёва, где жильё тоже немного дешевле, чем в центральной части.

Раньше большие квартиры могли себе позволить только богатые граждане, потом добавились соотечественники, работающие за рубежом. Сейчас же покупают и те люди, которые зарабатывают деньги внутри страны. В этом свою роль сыграла ипотека с низкой процентной ставкой, которая у нас очень привлекательная. В течение двух лет объём ипотечных кредитов в банковском секторе вырос с 3 до 6 млрд леев.

Отдельная история – недвижимость в сёлах. Только в прошлом году за границу на ПМЖ уехало около 40 тыс. человек. Это практически целый район. Минимум 12 тыс. домов остались без хозяев. То есть по Молдове десятки тысяч домов медленно разрушаются и остаются невостребованными.

Вячеслав Ионицэ,
доктор экономических наук, доцент, эксперт Института по развитию и социальных инициатив Viitorul

 

Наталья Устюгова

Facebook Комментарии
Share Button

Комментарии (1)

  1. Я так и не понял, почему в Молдове выгодно покупать квартиры?
    Наверно, потому, что только в прошлом году за границу на ПМЖ уехало около 40 тыс. человек.
    В стране, где половина населения стала “гостевыми рабочими” или “диаспорой”, покупать квартиры действительно “выгодно”.

    0
Адрес редакции: Кишинев, ул. Дософтей, 122, офис 4. Тел. 022 85-60-88;
Рекламный отдел: +373 22 85 60 99; +373 69 24 51 62 / e-mail: exclusivmedia@mail.ru; zelinskaia_nata@mail.ru
PP Exclusiv Media SRL © Аргументы и факты в Молдове; e-mail: info@aif.md