О том, как пересчитывают квадратные метры национального богатства страны
Наталья Устюгова, [email protected]
В городах Молдовы, начиная с муниципиев Кишинёв и Бельцы, планируется переоценка недвижимости в целях налогообложения. К любой инициативе, касающейся налогов, наши граждане относятся с обоснованным подозрением. Процесс ещё только запланирован, а боязно уже сейчас.
Не заходя в дом
Оценка и переоценка недвижимости – это один из компонентов проекта, реализуемого в Молдове в период 2019-2024 гг. на основании соглашения о финансировании со Всемирным банком. Как стало известно «АиФ в Молдове», внедрение проекта осуществляется Департаментом кадастра Агентства государственных услуг (АГУ). Впервые оценка квартир в Молдове с целью налогообложения была проведена в 2004 году. Взимание налога на недвижимость с оценённой стоимости, приближённой к рыночной, началось с 2007 года.
– В текущем году все заплатят налог, как и раньше, но в дальнейшем стоимость имущества для расчёта налога на недвижимость должна измениться, – заявила руководитель службы оценки недвижимости Агентства земельных отношений и кадастра Ольга Бузу, цитируемая logos.press.md. – Процесс разработки и тестирования модели расчёта оценённой стоимости квартир для налогообложения продолжался более года. Но любая модель – это всего лишь упрощённая схема того, что происходит в действительности. И не стоит ожидать, что она позволит с высокой точностью рассчитать рыночную стоимость квартир. Всегда есть отклонения в ту или иную сторону, так как абсолютно все характеристики квартир учесть достаточно сложно. Один из принципов массового определения стоимости для налогообложения – оценка по наружным параметрам, то есть не заходя в дом или в квартиру, не принимая во внимание очень важные для покупателей характеристики – техническое состояние сетей, наличие современного ремонта и т. п. В этом состоит особенность данных моделей. Как правило, рассчитанная при их помощи стоимость на 15-20% ниже рыночной цены квартиры.
Понятно, что для реализации этого проекта необходимо время, в том числе и на обучение специалистов. Кстати, у владельцев квартир будет возможность обжаловать полученную информацию. Однако независимые эксперты считают, что сумма оценки недвижимости хоть и будет больше нынешней, но не настолько, чтобы возникало желание судиться с государством.
Если мы начнём считать и переоценивать имущество – это плюс, но это надо делать одновременно с реорганизацией рынка, с учётом квалификации его участников, разработки стандартов, потом перейти к земле и затем уже приступать к квартирам. Это было бы правильно. Для управления территорией важно знать налоговый потенциал объектов и их влияние друг на друга.
Приближение к реальности
В новой методологии учитываются фактически те же показатели, что и при первичной оценке. Они включают общую площадь квартир, год постройки многоэтажного жилого дома, расположение квартир (первый или последний этаж), подключение к газопроводу или наличие электрической плиты, материал, из которого построен дом, его месторасположение и уровень развития рынка на данной территории и пр. Собственно, такие же параметры всегда влияли на ценовую политику на рынке недвижимости.
Как пояснил эксперт-аналитик в области недвижимости, директор агентства недвижимости Dialogimobil Вячеслав Димча, малоквартирные дома (не выше 5 этажей) больше пользуются спросом, но такие больше не строят, потому что это экономически не выгодно – очень дорогая земля. А в целом люди хотят жить ближе к центру, к паркам, к остановкам.
– Многие семьи, желающие купить жильё, испытывают дефицит средств. Всё подорожало, а зарплаты увеличились далеко не у всех, – говорит В. Димча. – Поэтому потенциальные покупатели ориентируются на вторичный рынок. При оценке износ здания и коммуникаций играет очень большую роль, поэтому в старых домах квартиры заметно дешевле. Хорошая новость: кредиты подешевели, остаётся надеяться, что непомерно высокой процентной ставки уже не будет. При купле-продаже квартиры, как правило, проводится независимая оценка жилья. Её может заказать любая из сторон – как продавец, так и покупатель. Стоимость такой услуги, если речь идёт о квартире, – около 1 тыс. леев, дома чуть дороже, более высокая цена у коммерческих объектов.
Но тут есть нюанс. Оценщики, как правило, не учитывают мебель и технику, находящуюся в жилье, которые стоят несколько тысяч евро (иногда десятков). Как будет пересекаться кадастровая стоимость с фактической ценой ультрасовременной квартиры, которая находится не в самом престижном месте? В любом случае, как считает В. Димча, государственная переоценка недвижимости приблизит к реальности агентов, работающих в этой сфере. Ежегодный налог на недвижимость может как увеличиться, так и снизиться, но в целом сумма будет зависеть и от того, сохранится или возрастёт процент налогообложения.
Ещё одна неприятность, которая ждёт некоторых граждан, в частности живущих на первых этажах, – это пристройки к квартирам, которые хозяева не успели легализовать. В таких случаях остаётся рассчитывать на амнистию государства, символический штраф и возможность узаконить дополнительную площадь с её включением в общую стоимость квартиры.
Дойдёт очередь и до дачных участков
По словам специалистов государственных служб, на этапе разработки находятся модели оценки жилых домов в городах, гаражей, участков в садово-огороднических товариществах с дачными домами. Активно ведутся работы по созданию методологии переоценки объектов коммерческого и промышленного назначения.
– Власть во все времена искала возможность пополнить бюджет. Было и такое, когда налогом пытались обложить музыкантов, играющих на свадьбах, и т. д., то есть изыскивали неординарные меры, формы и способы пополнения бюджета, – уточняет экс-депутат, доктор экономических наук Владимир Головатюк. – Возможно, и это один из таких инструментов. Вместе с тем для переоценки недвижимости есть основания. В кадастре много жилья числится по нереально низкой стоимости. Все эти активы нужно переоценивать для того, чтобы подсчитать национальное богатство страны. Как сказал один экономист, стоимость товара – это не количество затрат на его производство, а расходы на его воспроизводство в текущих условиях. И с этой точки зрения есть финансово-экономические основания для переоценки недвижимости, а делать это нужно очень аккуратно, учитывая характеристики каждого объекта.
Эксперты считают, что сегодня не правильно использовать данные переоценки для налогообложения. Налоговая политика должна быть справедливой, и этот принцип необходимо соблюдать. Однако когда страна испытывает сложности, в том числе и в части наполнения бюджета, ожидать можно чего угодно.
В тему
Земельный нонсенс
Чиновники государственных агентств утверждают, что модель оценки была существенно улучшена после публичных дискуссий и ряда совещаний с частными оценщиками и агентами по недвижимости.
Помощь в разработке модели оказывал американский учёный и практик, специалист в области эконометрики Паул Бидансет. Но некоторых молдавских экспертов при обсуждении из вида упустили.
– К нам не обращались, мы не в милости, у них есть своё сообщество оценщиков из приближённых людей, которые не критикуют, – комментирует исполнительный директор Общества независимых оценщиков (SEI RM) Дмитрий Тэрэбуркэ. – В Молдове была местная адекватная модель оценки жилья, которая нуждалась в доработке, поэтому приглашение американского учёного, оторванного от нашей реальности, не совсем обосновано. Однако если мы начнём считать и переоценивать имущество – это плюс, но это надо делать одновременно с реорганизацией рынка, с учётом квалификации его участников, разработки стандартов, потом перейти к земле и затем уже приступать к квартирам. Это было бы правильно. Для управления территорией важно знать налоговый потенциал объектов и их влияние друг на друга.
Эксперт считает, что Молдова с точки зрения организации рынка недвижимости, а значит и её налогообложения, традиционно отстаёт от соседей – Румынии и Украины. Более того, это отставание только увеличивается. Тяга руководства к фрагментарному внедрению просто поражает. Как можно сформировать эффективную модель оценки жилья, если у вас нет оценки земли? Это как минимум неразумно.
В силу своей долговечности недвижимость очень редко меняется в цене. На цену влияет изменение условий и окружения. Если добавить определение из Гражданского кодекса РМ, которое относит квартиры, комнаты и прочее к составной части недвижимости, то всё становится на свои места. Стоимостные зоны имеют прямое отношение к земле, влияние на квартиры, конечно, оказывают, но только как составную часть единого объекта на конкретном участке земли. Вот этот момент может отразиться на конечном результате так, что все владельцы будут потрясены, причём как от радости, так и от горя. Именно этот момент может привести к тому, что налог на недвижимость возрастёт на порядок. Д. Тэрэбуркэ уточняет, что определять стоимость жилой недвижимости, в том числе стоимостные зоны, без определения стоимости земли – нонсенс.
Sorry, comments are closed for this post.