Заложенная Молдова

Заложенная Молдова

О том, насколько грамотно оценивается рынок недвижимости РМ

Наталья ЛУЖИНА,  info@aif.md

2021 год давал нам надежду, что наконец-то начнём выходить из социально-экономического кризиса, но этого не случилось. В ближайшие месяцы, по всей вероятности, ситуация будет только усугубляться, поэтому некоторые профессиональные экономисты предлагают свои пути решения.

Необычную, на первый взгляд, точку зрения высказали недавно на пресс-конференции ведущие экономисты Общества независимых оценщиков РМ (SEI RM). «АиФ в Молдове» представляет краткий обзор их выступлений.

 

Предела инфляции не видно

Эксперты считают, что рост цен в нашей стране будет продолжаться. Исходя из сегодняшней ситуации, можно предположить, что к концу года уровень инфляции в Молдове может достичь 40% и более. И это оптимистичный прогноз.

– Основной удар придётся на продовольственные товары, как это ни парадоксально в аграрной стране. Повысятся цены и на энергоносители, но на сколько – в нынешних условиях прогнозировать невозможно, – говорит президент Общества независимых оценщиков Молдовы (SEI) Галина Шеларь. – Молдова является нетто-импортёром всех видов топливно-энергетических ресурсов и при этом не предпринимает реальных шагов, чтобы добиться каких-либо послаблений в цене, хотя при наличии традиционных связей это возможно.

Президент SEI считает, что люди, принимающие решения в нашей стране, не осознали того, что уже понятно ведущим экономистам мира, которые, кстати, заметили, что происходит формирование новой модели экономических взаимодействий между странами. Традиционная современная модель «деньги – товар – деньги» опять трансформируется в формулу «товар – деньги – товар», в которой деньги будут выполнять какую-то промежуточную функцию. В связи с этими тенденциями и с учётом высокого уровня зависимости экономики РМ от внешнего мира складываются и доходы бюджета. Уже сейчас более 50% бюджета формируется за счёт таможенных сборов. Часть домашних хозяйств пока ещё выживает при помощи денежных переводов из-за границы, хотя и они заметно сократились. Высокий уровень зависимости от внешнего мира заставляет задуматься: что Молдова, как государство, как экономика, может предложить внешнему миру и какие источники мы можем более эффективно использовать для внутреннего развития? И в данном разрезе можно говорить о всех компонентах и сегментах рынка недвижимости, начиная с процесса строительства и заканчивая продажей готовых объектов.

В залогах у банков находится различных объектов на €6–7 млрд. Если исходить из того что общий объём рынка недвижимости Молдовы оценивается в €25 млрд, то очевидно, что более четверти уже использовано в качестве залога.

Земля уйдёт за долги

Профессионалам несложно подсчитать, что при существующих подходах к страхованию рисков в залогах у банков находится различных объектов на €6–7 млрд. Если исходить из того что общий объём рынка недвижимости Молдовы оценивается в €25 млрд, то очевидно, что более четверти уже использовано в качестве залога.

– В настоящее время только в Кишинёве выставлено на продажу около 60 тыс. квартир в новостроях – это порядка 20% жилого фонда столицы, – констатирует директор Общества независимых оценщиков РМ Дмитрий Тэрэбуркэ. – Чтобы продать такое количество жилья, необходимо 6–7 лет, а может и более. При сохранении текущих трендов развития очевидно, что объёмы строительства неизбежно и значительно сократятся, вплоть до полного переформатирования отрасли.

С большой долей вероятности объектами вынужденного долгового обмена станут и земельные ресурсы страны. С учётом кризиса в сельском хозяйстве фермеры вынуждены обращаться к кредитам. И едва ли они все смогут выйти из долговой ямы, соответственно их активы станут источником погашения как внутренних, так и внешних кредитов. Объём невозвратных долгов значительно возрастёт, и это ударит по социальной сфере.

Д. Тэрэбуркэ поясняет, что на рынке в результате пандемии образовался ценовой пузырь, а коррупционно-теневые схемы, информационная асимметричность затрудняют понимание происходящих процессов, возможность осмысленных прогнозов развития. Как результат, в последние пять лет рынок недвижимости находится под серьёзным психологическим давлением, и любая искра активации спроса просто увеличит необоснованные цены. Можно стерпеть и это. Но огонь псевдоспроса бьёт по социальной сфере, снижая, а порой и напалмом убивая привлекательность недвижимости, а далее – территорий, регионов и страны в целом. Результаты неправильного отражения экономической реальности прямо или косвенно затрагивают всех нас. Искажены или полностью отсутствуют и результаты оценщиков, отсюда бюджетные кражи, воровство государственной и частной собственности.

 

Оценщики без стандартов

Галина Шеларь отметила, что ещё в 2018 году при поддержке Всемирного банка в Молдове запустили серьёзный проект, рассчитанный на пять лет, который был связан с регистрацией земли и оценкой либо переоценкой имущества. Техническая поддержка банка предполагалась в $35 млн. Своих назначений проект пока ещё не выполнил, и кажется очень странным, что к его реализации не привлекли профессиональных независимых оценщиков. Библией измерительного рынка должны были стать стандарты оценочной деятельности (это касается не только жилья и коммерческих строений), которые должны соответствовать международным.

– В Молдове оценку недвижимости регулирует Агентство по геодезии, картографии и кадастру, которое с 2003 года никаких изменений в законодательство не вносит, – говорит Д. Тэрэбуркэ. – Около половины оценщиков обладают посредственным уровнем знаний, они так и не смогли освоить эту сложную науку, но зато универсально научились использовать должности в собственных и других интересах. Именно из-за них оценка перестала отражать стоимость и стала обслуживать теневой сектор экономики.

Президент SEI напомнила, что после принятия в Молдове в 2002 году Закона «Об оценочной деятельности» предполагалось, что уже через шесть месяцев будут разработаны и национальные стандарты оценки. Прошло уже два десятилетия, но ничего не изменилось. А по словам Дмитрия Тэрэбуркэ, у нас по-прежнему используются индексированные данные середины прошлого века и фейковые рыночные цифры, которые, в зависимости от поставленных кем-то целей и задач, по одному и тому же объекту могут отличаться на несколько порядков. При этом ещё в 2016 году SEI разработало и предложило для утверждения три стандарта оценочной деятельности. За шесть лет дело не сдвинулось с места, государственные структуры только создавали видимость работы, а за это время международные стандарты претерпели три редакции и в них было внесено 10 поправок.

 

Назрели перемены

Эксперты утверждают, что изменения на рынке недвижимости назрели уже давно. Они надеются, что к этой проблеме власти отнесутся очень серьёзно. Если у нас появятся чиновники, которые служат государству, они помогут придать молдавской оценке европейское лицо. Если рынок недвижимости станет прозрачным, а мы будем знать реальную стоимость различных объектов, тогда откроются некоторые тонкости по их использованию, будет легче отслеживать движение капитала в этой отрасли и делать прогнозы. Не надо напрасно заливать деньги в бетон и строить то, что в ближайшее время останется невостребованным, призывают экономисты Общества независимых оценщиков. Ещё нужно учесть, что финансовый рынок развивается быстрее, чем оценочный, а кадастровая и рыночная стоимость имущества разнятся, что вызывает противоречия.

Вопросов, связанных с недвижимостью и социально-экономическим положением граждан, тоже много. К примеру, сможем ли мы оплачивать коммунальные услуги по неподъёмным тарифам? И если за долги у нас будут отбирать жильё, то по какой цене?

 

В тему

Важна цель продажи

На протяжении многих лет за бесценок вместе с землёй продаются государственные объекты. Пришла очередь и Республиканского стадиона. Какова его реальная стоимость?

Профессиональные оценщики считают, что без предварительных исследований и глубокого анализа на этот вопрос отвечать нельзя.

– Если мы говорим именно о Республиканском стадионе, то об этом уместно спросить экспертов Агентства государственной собственности, – поясняет директор SEI RM Дмитрий Тэрэбуркэ. – Что является объектом оценки: несколько гектаров земли в центральной части города, либо это всё-таки Республиканский стадион – участок с брендом, либо это и то и другое плюс бардак, который развели на этом месте? Каждый кишинёвец мечтает о том, чтобы стадион возродился, ну или чтобы там хотя бы построили детские развлекательные центры и разбили парк. То есть чтобы эта территория была
своей, а не инородной. На самом деле важно даже не то, кому мы продаём, а цель продажи и реальная ценность объекта с учётом его социальной и культурной значимости. Что будет с полученными деньгами? Что будет в итоге? Поэтому по вопросу Республиканского стадиона должна работать целая исследовательская формация.

Facebook Комментарии
Share Button

Оставьте комментарий

Адрес редакции: Кишинев, ул. Дософтей, 122, офис 4. Тел. 022 85-60-88;
Рекламный отдел: +373 22 85 60 99; +373 69 24 51 62 / e-mail: exclusivmedia@mail.ru; zelinskaia_nata@mail.ru
PP Exclusiv Media SRL © Аргументы и факты в Молдове; e-mail: info@aif.md