Новострои про запас

Новострои про запас

О том, почему и для кого в Кишинёве возводится так много жилья

Наталья Устюгова,  info@aif.md

 Эксперты утверждают, что рынок недвижимости переживает сложный период. Объём ввода новых квартир в будущем году по сравнению с текущим сократится вдвое, некоторые компании просто не выживут, но во второй половине 2023-го произойдёт стабилизация и возвращение к норме. Что мы наблюдаем сегодня?

Непредсказуемый рынок

Объёмы нового строительства на самом деле в текущем году колоссально сократились. Большинство компаний не рискует возводить крупные жилые комплексы. Однако у нас есть и незаконченное строительство, которое стартовало ещё до февраля, то есть до обострения экономического кризиса. Инвесторами часто выступают покупатели, которые заключают договоры со строительными компаниями. Денежные взносы осуществляются в течение определённого времени – например пяти лет. Потенциальные жильцы стараются с этими выплатами справиться, потому что более удобного варианта, в том числе и по месторасположению домов, не предвидится. Естественно, начатое строительство необходимо завершить, что и делают уважающие себя компании. Если говорить о продажах жилья в новостроях, то они разнятся и по интенсивности, и по цене.

– Сейчас рынок очень непредсказуем, и давать ему какую-то оценку – дело неблагодарное, – считает администратор Ассоциации профессиональных агентов недвижимости (APAIM), эксперт-аналитик в области недвижимости Вячеслав Димча. – Поэтому мы проводим аналитику лишь по каким-то определённым результатам. Некоторые эксперты утверждают, что цены в новостроях снизились чуть ли не на 40%. Мягко говоря, они лукавят. Снижение есть, но оно незначительное, около €100 евро на 1 м² в домах практически готовых к сдаче в эксплуатацию. Сейчас, если судить по незначительным сделкам, в белом варианте продаются квартиры по цене €1000 – €1150 за 1 м². Но я не берусь давать в этом плане какие-то прогнозы. Предполагаю, что покупательская способность сильно не изменится, соотношение спроса и предложения стабилизируется, а кризис сам отрегулирует ценовой сегмент.

Ставки вытесняют ипотеку

Одна из причин некоторого затишья на рынке недвижимости – снижение доходов населения и увеличение ставки по кредитам, в том числе и ипотечным.

– В январе 2022 года процентная ставка по ипотеке составляла 8% годовых, и тогда же было выдано ипотечных кредитов на 288 млн леев, – уточнил экономический эксперт Олег Косых для kp.md. – В мае текущего года ставка была 8,55%, и люди взяли ипотечных кредитов на 254 млн леев. То есть шло по нарастающей. Ставка была приемлемой, а люди решали свои жилищные вопросы. В сентябре процентная ставка уже составляла 12,61%, то есть она выросла в 1,5 раза, а ипотечных кредитов взяли в 2,5 раза меньше, на сумму в 117 млн. Это говорит о том, что людям сегодня не до покупки жилья, им надо просто элементарно выжить.

Кстати, эксперты замечают, что в последние годы, ещё до резкого скачка тарифов на коммунальные услуги, люди стали предпочитать малогабаритные 1–2-комнатные квартиры, которые проще оплачивать. Вместе с тем большие семьи всё-таки будут приобретать и 3-комнатные, возможно, на вторичном рынке жилья, где цены ниже.

Проблемы в сбыте жилья возникли из-за перенасыщения рынка недвижимости, снижения качества новостроев, уменьшения покупательской способности и низких показателей демографии.

Девелопмент не рассматривается

Представители экспертного сообщества сообщают, что в настоящее время только в Кишинёве выставлено на продажу около 60 тыс. квартир в новостроях. Это порядка 20% жилого фонда столицы. Чтобы продать такое количество жилья, понадобится 6–7 лет. При сохранении текущих трендов развития очевидно, что объёмы строительства и без кризиса неизбежно и значительно сократятся, вплоть до полного переформатирования отрасли.

Директор Общества независимых оценщиков РМ Дмитрий Тэрэбуркэ напомнил, что в Молдове многоквартирные дома строят не для того, чтобы решать жилищные проблемы, а для того, чтобы заработать на вложении свободных средств. Так что попытки продолжать строительство будут возникать и далее. Но вопрос: кто всё это будет покупать?

– Проблемы в сбыте жилья возникли из-за перенасыщения рынка недвижимости, снижения качества новостроев, уменьшения покупательской способности и низких показателей демографии, – говорит Д. Тэрэбуркэ. – Напомню, что сам рынок состоит из четырёх сегментов: производства строительных материалов, подрядных работ, развития и продвижения проекта и различных услуг. В Молдове хорошо только с подрядными работами – наши строители ценятся во всём мире. Все остальные сегменты оставляют желать лучшего. Так что вынести строительный бизнес за границу проблематично, а специалисты уедут сами.

Надо обратить внимание на тот факт, что практически отсутствует и сегмент анализа рынка недвижимости. Девелопмент, как предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, у нас не рассматривается. Исследования стоят денег. Нужно не только строить жильё, но и создавать условия для проживания, начиная от доступной парковки возле дома и заканчивая благоприятным социальным климатом в стране.

Возвращение в коммуналки

Если социально-экономическая ситуация в стране в ближайшее время не улучшится, вероятно, мы станем свидетелями новой волны эмиграции, которая уже начала формироваться. Следовательно, у нас появится дополнительное жильё на продажу.

Но Дмитрий Тэрэбуркэ предупреждает о другой неконтролируемой ситуации, когда людей будут через судебных приставов выселять за неуплату коммунальных услуг, что может случиться уже в марте-апреле. Квартиры должников будут продаваться по условно рыночной стоимости – то есть если продажа квартиры вынужденная, то рыночной стоимости быть уже не может. После погашения долгов денег не хватит даже на комнату в коммуналке. Кроме того, на такие объекты, согласно Исполнительному кодексу, подразумевается скидка в 50%. Можно потратить кучу денег на суды, но риск быть выкинутым на улицу останется высоким. Закон защищает не граждан, а финансовые и государственные институты. Подобное в нашей стране происходит давно. С другой стороны, человек, который купит проблемную квартиру, тоже может остаться и без жилья, и без денег, если, к примеру, у прежнего хозяина вдруг найдутся предприимчивые родственники, которые оспорят сделку в суде.

Чтобы подобного не случилось, необходимо уже сейчас разрабатывать механизмы социальной адаптации для людей, попавших в беду. Возможно, чтобы не остаться на улице, проще продать жильё в столице по рыночной цене и переехать в пригород. Можно искать и другие варианты решения вопроса. Но в любом случае необходимо действовать осторожно. Где хаос – там творят мошенники.

А что делать строительным компаниям? По всей вероятности, пора приступать к строительству коммунальных квартир и общежитий, которые, возможно, будут более востребованы, чем элитное жильё.

 

Комментарий

В разрезе всей экономики

Михаил Пойсик, доктор экономики:

– Насколько я знаю, по объёмам строительный бизнес оказался в минусе, но эту отрасль необходимо рассматривать в разрезе всей экономики. Проблема в том, что в Молдове самый высокий уровень инфляции. И когда власти начинают ссылаться на последствия военного конфликта на Украине, на мировой кризис, надо сравнивать с тем, что происходит в Европе. И у нас никаких перспектив по снижению инфляции нет. Возможно, темпы её немного уменьшатся, но следует учесть, что мы получили такую запредельную базу падения, что дальше уже некуда. Мы видим, что сильно подорожали строительные материалы, а они во многом являются производными от стоимости газа и электроэнергии.

Можно найти более дешёвый газ, вместе с тем Молдова объявила, что со следующего года вообще откажется от российского топлива. То же касается и электроэнергии. Наша Молдавская ГРЭС по мощности может обеспечить всю Московскую область. Сейчас там из 12 энергоблоков работают только два – и то не на полную мощность. Сегодня мы закупаем электроэнергию на рынке по спотовым тарифам, а в пиковые часы там вообще тройная цена. Наши власти действуют в интересах коллективного Запада, что идёт вразрез с интересами отечественной экономики. Помимо этого, мы теряем традиционные рынки. У нас рушатся все сектора экономики, но в первую очередь – энергетический комплекс. Страна деградирует, в том числе и строительный сектор.

Сегодня осталось мало желающих развивать свой бизнес, не многие планируют улучшить жилищные условия. Когда страна стагнирует, граждане думают о том, как сохранить то, что есть. Ситуация скажется и на повышении уровня безработицы. Но не следует забывать, что самое ценное – это люди. Сплочённый профессиональный коллектив создаётся годами. Естественно, люди опять будут уезжать. В других странах сейчас тоже не сладко, но так плохо, как у нас, больше нет нигде. Причина – непрофессиональное управление государственными институтами.

Facebook Комментарии
Share Button

Оставьте комментарий

Адрес редакции: Кишинев, ул. Дософтей, 122, офис 4. Тел. 022 85-60-88;
Рекламный отдел: +373 22 85 60 99; +373 69 24 51 62 / e-mail: exclusivmedia@mail.ru; zelinskaia_nata@mail.ru
PP Exclusiv Media SRL © Аргументы и факты в Молдове; e-mail: info@aif.md