О том, кто поможет избежать потерь при вынужденной продаже имущества
Наталья Устюгова, info@aif.md
Мы уже начинаем подходить к той точке, когда вынужденные продажи на рынке недвижимости начнут занимать главенствующие позиции. Как себя вести в этих ситуациях, мы не научились. Впрочем, никто и не учил. Законы под эти позиции не заточены. В итоге страдают и простые граждане, и бизнес, который не в силах выжить.
Зависимость извне
Если говорить о бизнесе, то о каком его развитии может идти речь, когда у нас энергоресурсы в разы дороже, чем у соседей? Мы будем заменять отечественную продукцию импортной и окончательно угробим нашу экономику. Поэтому проблема вынужденных продаж недвижимости будет усиливаться. Сейчас важно посмотреть на эту ситуацию с точки зрения должника, но, чтобы это решение было приемлемо и для кредитора.
Об этих и других проблемах говорилось на пресс-конференции, которую провели Общество независимых оценщиков РМ (SEI RM) и Общественная организация «Республиканская ассоциация судебных исполнителей» (OREJ).
– В Молдове – избыточное предложение, к примеру, жилой недвижимости. Что происходит с производственной недвижимостью, о состоянии которой практически нет информации, это отдельная проблема, – уточнила президент SEI RM Галина Шеларь. – Из-за этого рынок находится под значительным психологическим давлением, отрицательный импульс усиливает угасающая экономика Молдовы. СМИ начинают интересоваться: а что будет дальше? По мнению большинства участников рынка, на сегодняшний день они ожидают значительный спад спроса на любые виды недвижимости, но, к нашему общему удивлению, оживление спроса они целиком и полностью связывают с урегулированием геополитического военного конфликта на Украине.
Эксперт уточнила, что урегулирование конфликта, как основного фактора, влияющего на спрос на недвижимость, кажется слишком оптимистичным с двух точек зрения. Во-первых, политическое урегулирование, к сожалению, не означает моментальное улучшение ситуации, восстановление логистических цепочек и т.д. Во-вторых, сохраняется высокая степень неопределённости – как, когда и каким образом эта ситуация будет стабилизирована.
Более того, к решению проблемы вынужденных продаж, – которые по оценкам уже занимают значительную долю на рынке недвижимости – добавляется тенденция роста цены на энергоносители. Не только в Молдове. Доходы наших домохозяйств во многом зависят от поступлений из-за рубежа, поэтому и государственный бюджет в немалой степени связан с международной обстановкой.
В целом доход нашего бюджета более чем на 60% зависит от таможенных поступлений – это налог на добавленную стоимость, на импорт и акцизы на импортируемую продукцию и т. д.
Самое жуткое, когда приходят коллекторы. Гораздо лучше решить вопросы до их появления.
Рэкетный оброк
Собственно, в долгах может оказаться любой гражданин, независимо от его достатка. Это может быть неоплаченный вовремя кредит, в частности в микрофинансовых фирмах, огромная задолженность за коммунальные услуги и т.д. Экономические агенты, как правило, изначально берут кредиты под недвижимость, ну а прогореть сейчас очень просто. Если это аграрное предприятие, объектом продаж может стать техника или земля. Случается, что с молотка уходит личное имущество руководителей предприятий, подписавших кредитные обязательства под личную ответственность. Нечто подобное в Молдове уже случалось в начале 90-х, когда огромные предприятия за копейки уходили с молотка. Самое неприятное, чтобы подать иск в судебные инстанции, сумма долга не обязательно должна быть астрономической. Должен – и всё. Суды трактуют ещё упущенную выгоду и потерянное время, с учётом которых сумма долга может увеличиться в разы. При нынешней процентной ставке, установленной Нацбанком, это катастрофа. Эксперты между собой называют это явление рэкетным оброком. Но самое жуткое, когда появляются коллекторы. Гораздо лучше решить вопросы до их появления. Именно об этом предупреждают судебные исполнители.
Важно, чтобы должники изначально трезво оценивали ситуацию. Судебные разбирательства длятся долго, положение с имуществом лучше не становится, да и деньги на суды уходят немалые. Если итог предрешён, ничего уже не поможет. Будут большие потери, в том числе и по Исполнительному кодексу. Есть и процессуальные потери – например, если должник запрещает доступ к объекту недвижимости, он лишается права обжалования на его оценку.
– Стоимость принудительно проданного имущества на основании закона может быть значительно снижена – до 50% от начальной. В основном это происходит из-за пассивности сторон производства, которые в случае серьёзного отношения могли бы обеспечить эффективную процедуру продажи по рыночной цене с соблюдением первоочередных интересов сторон, – уточняет председатель OREJ Андрей Госик.
По факту должники сейчас брошены на произвол судьбы. Незнание законов только ухудшает положение. Эксперты столкнулись с ситуацией, когда должник надеется фактически на чудо, – может что-то изменится, появятся деньги и т.д. Если у человека плохая кредитная история, ни один банк не даст ему денег на погашение нового кредита. Но если бы он обратился к профессионалам, результат по продаже имущества мог быть максимально удачным. Но опять же, готов ли человек обратиться за помощью к экспертам? Обязать его обратиться в ту или иную организацию никто не может.
Послепродажные агонии
По мнению директора SEI RM Дмитрия Тэрэбуркэ, возможности Молдовы выйти из экономической ямы ограничены, и это означает неизбежный рост долговых обязательств. Лица, которые оказались в трудной ситуации, попадают в нормативно-правовую среду, сформированную в пользу сильных игроков и находятся под серьёзным психологическим прессингом. К ним применяется наработанный годами инструментарий растягивания проблемы, но не её решения.
– Рынок недвижимости Молдовы в последнее время был одним из немногих сегментов, который держал страну в подобии наличия независимости и экономики, – считает Д. Тэрэбуркэ. – Сейчас под угрозой уничтожения и эти тонкие связи. Юридическое и физическое лицо, попадая в ситуацию должника, впадает в стресс. Преследование имущества по классическому варианту происходит в три этапа: первый – судебные процедуры или процессуальные действия, второй – непосредственная продажа имущества, третий – послепродажная агония должника. Идеально остановить процесс на первом этапе, но сейчас мы можем говорить о втором и третьем. На последнем должник начинает активно подключать правоохранительные и судебные инстанции, прессу и другие рычаги, которые, по его мнению, должны восстановить справедливость. Как правило, это процесс очень долгий, расходный и малоэффективный. Быть должником, значит посвятить свою жизнь борьбе с юридической антисоциальной машиной. Длится она от 5 до 30 и более лет. И лишь 2-3% могут получить положительный результат.
Вынужденные продажи занимают на рынке Молдовы не менее 20% от объёма, имеют огромное социально-экономическое значение, но при этом нормативная база Молдовы очень слабо регулирует данный сегмент. Более того, многие профессиональные эксперты путают вынужденные продажи с укороченным периодом экспозиции объекта. Европейская правовая база даёт чёткое определение вынужденных продаж – это когда продавец находится под воздействием ограничений, требующих реализацию имущества в условиях, которые не соответствуют рынку. Их два: период экспозиции и состояние передаваемого имущества. Эти обстоятельства крайне негативно сказываются на стоимости.
Обесценивание имущества в Молдове – это целая схема. Рынки недвижимости сегментировались по типу этого вида собственности и территориальному принципу, что провоцирует гигантскую волну информационного искажения, которая часто поддерживается, в том числе и государственными институтами.
Важно
Идите на свет «Маяка»
Общество независимых оценщиков РМ (SEI RM) и Общественная организация «Республиканская ассоциация судебных исполнителей» (OREJ) в прямом эфире на пресс-конференции в агентстве «Инфотаг» подписали договор о создании некоммерческого партнёрства Организация поддержки «Маяк».
Основная задача организации – помочь должникам избежать потерь, вызванных вынужденными продажами. Впервые усилия будут прилагаться, чтобы защитить должника, а не кредитора. Дополнительно деятельность партнёрства будет направлена на создание инструментов, которые помогут привести рынок вынужденных продаж к международным правилам, минимизировать его влияние на открытые рынки и социальный уровень. А на следующей ступени предусматривается оценивать не только объекты недвижимости, но и связанный с ней бизнес, а в грядущей промышленной рецессии это очень актуально.
Деятельность организации «Маяк» осуществляется профессиональными участниками, круг которых будет расширяться.
Sorry, comments are closed for this post.