Рынок земли молдавской столицы развивается уже более 30 лет, но несмотря на столь приличный срок, специалисты говорят, что он ещё не устоялся.
Каков этот рынок сегодня, каков его общий объём, пользуется ли столичная земля спросом у граждан, повлияла ли пандемия на количество сделок?
Мнение Тэрэбуркэ
Разрозненность рынка земли Кишинёва выражена в регулировании вопросов управления земельными участками и деятельности местных органов власти. Вследствие этого рынок расслоился на вторичный, теневой и рынок продаж земли мэрией. Общий объём рынка неизвестен, но именно этим объясняется одинаковое количество выставленных и фактически проданных объектов. Земля пользуется, пожалуй, самым большим спросом на всём сегменте рынка недвижимости, но его ёмкость далека от 100%.
Количество сделок с земельными участками пандемия не затронула. Данные за 2021 год отсутствуют, но общая тенденция показывает, что ситуация не очень меняется. При том что количество ипотечных сделок остаётся на уровне, земля по-прежнему – важный инвестиционный объект, а количество участков, вводимых в оборот, существенное. Среднее количество предложений на открытом рынке изменилось в сторону уменьшения. В 2019 году в Кишинёве предлагалось одномоментно на продажу более 700 участков, сейчас – 600, что меньше на 14%.
Кроме раздробленности, сложности создаёт и отсутствие должных аналитических служб на рынке Кишинёва. Количество предложений связано с расширением инфраструктуры. Урбанистическая политика, изменение статуса земли и разрешительной документации влияют на количество предложений. Например, выборки Кишинёва перемешаны с регионами. Значительное представительство в земельных участках Боюкан и Центра добавляют Дурлешты и Скиносы. Рышкановку традиционно поддерживают Ставчены.
На рынок земли по-прежнему сильное влияние оказывают спекулятивные операции. Средняя цена предложения в городе в 2020 году составила 14 953 евро/сотка, на сегодняшний момент она увеличилась на 16%. Рост цен предложения отмечен во всех сегментах.
Значительное влияние на рынок оказывает структура предложения. Общая тенденция к его росту остаётся, но надо понимать, что доступный информационный ресурс не фильтрует эти предложения по сегментам. Участки, которые находятся за пределами города, нередко попадают в выборку района. Отметим, что на начало 2000 года цена предложения земли была 10 435 евро/сотка. Ключевая роль роста цены предложения отводится высокой доле психологического фона.
Анализ показывает, что стоимость, определяемая кадастром, стремится к рынку, но ещё отдалена от него. Спрос на землю по-прежнему высокий, и земля остаётся ликвидным товаром. Пандемия сказывается на рынке земельных участков пока только психологически. В 2021 году цены вернулись к уровню 2019 года.
Разница между ценой предложения и ценой сделок остаётся очень высокой – больше 30%, а точнее – 32%. Этот показатель можно отнести как к ликвидностным эффектам, так и к разнице, относимой к теневому рынку. Склонен считать, что это соотношение составляет примерно 70х30… Констатируем две ярко выраженные проблемы рынка – регулирование и информационное обеспечение.
Дмитрий Тэрэбуркэ,
директор компании Gofma consulting
Подготовила Любовь Чегаровская
Да не заморачивайся автор ! Всё как обычно ! Всё решают деньги ! Поэтому в Кишиневе столько строительного уродства ! Возводятся гигантские ” муравейники ! По всему городу ! Без учёта сейсмологи и пожаротушения ( облицовка пенопластом ) Нет полноценных стоянок и мест для сбора мусора …. Эх как тряханёт ! Беда будет !