Жильё в нагрузку

Жильё в нагрузку

Светлана Доготару – о кондоминиумах, долгах ЖЭКов-банкротов и отнятых землях

Власть требует от собственников квартир создавать кондоминиумы и самостоятельно управлять жилым фондом.

О том, как их создать и не получить в нагрузку долги, которые накопили муниципальные предприятия по управлению жилым фондом (МПУЖФ), объявленные в 2018 году банкротами, «АиФ в Молдове» рассказывает один из авторов Закона о кондоминиуме, экс-вице-министр экологии, строительства и развития территорий Светлана Доготару.

 

Ошибка в понимании

– Новый Закон о кондоминиуме, который был принят парламентом в конце ноября 2018 года, не был промульгирован президентом. Значит ли это, что жильцы домов не могут на основании действующего законодательства создавать кондоминиумы?

– Конечно, жильцы домов могут создавать кондоминиумы, и это право владельцев квартир организовывать управление своей собственностью предусмотрено в существующем законодательстве. Регулируются взаимоотношения, касающиеся общей собственности, а также с поставщиками услуг, с органами власти в соответствии с действующим Законом о кондоминиуме в жилищном фонде 2001 года. В документе можем найти и порядок создания, регистрации и функционирования ассоциаций совладельцев в кондоминиуме.

Также в законе о жилье прописано достаточно ясно, что является общей собственностью в многоквартирном жилом доме. Это важно, так как долгое время представители муниципальных властей пытались доказать, что собственники квартир (помещений) являются только совладельцами, а не собственниками здания в целом и мест общего пользования. Это ошибочное понимание нормы закона привело к тому, что до сих пор права собственности на здания зарегистрированы в пользу государства, находятся на балансе муниципального жилищного управления, услуги предоставляются ЖЭКами без договоров, а настоящие собственники замерли в ожидании реформ. Реформ, которые особо никто и не собирается проводить: нет никаких программ – ни муниципальных, ни государственных. Одни разговоры и пиар во время выборов, а техническое состояние зданий продолжает быстро  ухудшаться.

– Что мешало жильцам создавать кондоминиумы?

– Есть несколько причин, мешавших раньше жильцам создавать кондоминиумы. Во-первых, в процессе приватизации до конца не был проработан аспект управления общей собственностью. Здания временно находились в ведении местных органов власти до полной их передачи настоящим собственникам, то есть владельцам квартир. Предполагалось, что местные органы власти справятся с задачей но, к сожалению, всё пошло на самотёк. МПУЖФ, бывшие ЖЭКи, после стольких лет существования на рынке в качестве монополиста, предоставляющего жилищные услуги, обанкротились с огромными долгами перед поставщиками услуг. Во-вторых, сами собственники не осознали своей ответственности (и прав) за содержание общего имущества, от состояния которого сильно зависит и состояние недвижимости каждого в отдельности. Понадеялись на то, что власти обеспечат через свои муниципальные предприятия надлежащее содержание жилфонда, за который несут ответственность. Увы, этого не произошло. В-третьих, некоторые недоработки законодательства, которые позволили трактовать ассоциации как нечто отдельное от собственности на места общего пользования в домах (участок земли, стены, крыша, подвалы, лестничные клетки), а также ошибочное понимание того, кто является обладателем прав собственности на здание.

Можно продолжать перечислять причины, но на данный момент главная – огромное недоверие людей и к властям, и друг к другу, а также к консультантам, которые пытаются объяснять процедуры, вносить ясность.

«Муниципальные власти не очень корректно вели себя по отношению к собственникам квартир: прослеживается тенденция максимального отъёма придомовых территорий».

Неясная процедура

– Вы сказали, что в рамках существующего законодательства есть достаточно инструментов, позволяющих грамотно передавать собственникам то, что им принадлежит, не обманывая и не обворовывая. А что и кто это должен делать?

– Здесь важно выделить две составляющие – вопросы собственности и существующих долгов МПУЖФ. Собственность на здание со всей инфраструктурой, включая земельный участок, принадлежит всем владельцам квартир в этом доме. Недоработка муниципальных властей состоит в том, что до сих пор не передали эту собственность настоящим правообладателям. И сейчас при организации передачи недвижимости муниципальные службы обязаны провести инвентаризацию имущества и техническую оценку, так как дома находятся на балансе столичного управления. Известно, что муниципальный совет принял решение снять с баланса стоимость этих зданий, но неизвестно, что этим преследуется, потому как не совсем ясна процедура. С баланса снимается именно стоимостное выражение, а не сами здания. Возможно, власти придумали способ, как облегчить себе жизнь…

Как раз сами здания и должны передать собственникам, а это значит, что в кадастр должны быть вписаны права собственности каждого владельца квартиры/помещения с соответствующей долей в общей собственности. Конечно, эта работа потребует определённых ресурсов, но их необходимо выделить. Однозначно, выполнить эти работы – обязанность муниципалитета.

Также муниципальные власти должны принять решение по долгам МПУЖФ и не пытаться возложить их на собственников квартир, которые обязаны выплачивать только личные задолженности, накопленные за пользование определёнными услугами. А проблему нарисованных каким-то образом долгов МПУЖФ совет должен рассмотреть, понять, как они сформировались, и принять соответствующее решение.

Для организации процесса передачи совет должен в срочном порядке потребовать от мэра и жилуправления разработать программу пошаговых действий в рамках существующего бюджета на 2019 год.

Земля – это ещё один из главных вопросов, с которым столкнутся жильцы каждого дома, где приватизированы квартиры. Муниципальные власти не очень корректно вели себя по отношению к собственникам квартир: прослеживается тенденция максимального отъёма придомовых территорий.

 

Спросить с власти

– ЖЭКи объявлены банкротами. В управление кондоминиумам они должны будут передать всё имущество. Прописывается ли где-то процедура передачи этого имущества? Если нет, то каким образом это должно произойти?

– ЖЭКи пользуются имуществом, которое передано им только в управление. Дома не принадлежали никогда ЖЭКу и маловероятно, что там кого-то волнует вопрос передачи. Этим должно заняться муниципальное управление ЖКХ, и передача должна проходить согласно общим правилам учёта и существующих стандартов бухучёта. И здесь МСК должен потребовать разработки процедуры, для того чтобы не было перекосов. Очень важно понять роль муниципального совета, так как именно местные органы власти несут ответственность за осуществление контроля в области управления, эксплуатации и обеспечения целостности недвижимого имущества, предназначенного для жилья, независимо от его формы собственности. Именно МСК должен расписать обязанность каждого муниципального подразделения и, если можно так выразиться, заставить работать!

– Сейчас многие жильцы кинулись регистрировать кондоминиумы, но сталкиваются с массой проблем. По вашему мнению, почему это происходит? Почему власти заранее не предусмотрели весь механизм перехода из одной формы управления жилфондом в другую?

– В рамках своих компетенций власти обязаны предусмотреть все шаги по передаче домов собственникам, а также организовать эту процедуру силами своих подразделений, чтобы не возлагать этот трудоёмкий бюрократический процесс на собственников. Все необходимые для передачи документы находятся в базах данных муниципальных служб, и передавать их следует организованно, «из кабинета в кабинет», без бессмысленного выстаивания под дверьми в коридорах власти. Также организованно власти могут по договорённости получить и из кадастровых служб необходимую информацию. Да, это работа, на которую требуются средства, но и этот вопрос решаем, если к нему грамотно подойти.

 

Грамотно отписаться

– Что должны делать жильцы, если ЖЭКи обанкротились, но за неоказываемые уже услуги по обслуживанию домов им продолжают присылать счета?

– Не платить. Только надо грамотно отписываться от управляющей компании (МПУЖФ),  которая не выполняет свои обязанности. Во-первых, каждый собственник может написать письмо с требованием представить отчёт о проделанных работах по содержанию и техобслуживанию дома, запросив информацию с момента объявления процесса несостоятельности до сегодняшнего дня. Могут быть два варианта ответа: либо предоставят список проделанных работ, которые легко проверить, – в таком случае, однозначно, за работы полагается платить; либо не будет никакого списка или ответа – тогда следует письменно предупредить ЖЭК, что он не выполняет свои обязанности, направить копии в управление ЖКХ, и это будет достаточным основанием не платить по счетам. Даже можно предложить образец такого письма, чтобы люди могли это использовать и защититься от жуликоватых действий несостоятельного управляющего, который любит собирать деньги, но не работать. Может, тогда и муниципальные власти задумаются над тем, что проблему надо решать, а не прятаться и выискивать разные способы увиливания от серьёзных решений.

Любовь Чегаровская

Facebook Комментарии
Share Button

Оставьте комментарий

Адрес редакции: Кишинев, ул. Дософтей, 122, офис 4. Тел. 022 85-60-88;
Рекламный отдел: +373 22 85 60 99; +373 69 24 51 62 / e-mail: exclusivmedia@mail.ru; zelinskaia_nata@mail.ru
PP Exclusiv Media SRL © Аргументы и факты в Молдове; e-mail: info@aif.md